Квартирный «развод». Часть первая

Украинский рынок жилья обязательно рухнет. Уже этой весной. Крах строительных «пирамид» обернется грандиозным скандалом и громкими уголовными процессами. Десятки тысяч обманутых инвесторов жилья будут взывать к помощи правительства и Президента. Это – не прогноз. Это – заключение десятков экспертов и адвокатов ведущих юридических фирм, столкнувшихся с мошенничеством в сфере жилищного строительства. Данной статьей «Украина криминальная» начинает серию разоблачительных публикаций, повествующих о «строительной мафии» в нашей стране. Где в сговоре – риэлтеры, подрядчики, страховые компании и банки. Мошенников назовем поименно.99% украинских фирм-застройщиков можно отнести к так называемому «серому» списку. «Серый» – это когда обязательства компаний – фикция. Для всех них характерно грубое несоблюдение зафиксированных сроков завершения строительства и оформления прав собственности конечных инвесторов. На сдачу объекта в срок можно рассчитывать только, если дом панельный, «типовой серии». Что касается монолитов и индивидуальных проектов, то в срок их в основном сдают только компании, «интегрированные» в киевский строительный комплекс. Например, «Киевгорстрой». Все остальные находятся в «группе риска», где инвесторы не застрахованы от жестокого квартирного «развода».

Антология «кидка»

В связи с принятием нового Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и доверительном управлении имуществом при привлечении инвестиций в строительство жилья» (вступил в силу с 1 января 2004 года) у строительных организаций появился довольно убедительный довод, которым они могут пользоваться, убеждая инвестора подписать договора, по которым легко можно «кинуть» инвестора.

На сегодняшний день существует две самые распространенные схемы, опробованные строителями-мошенниками.

Схема 1: Инвестиционно-строительная компания (далее ИСК) «А» начинает строительство дома. ИСК «Б» начинает рекламировать этот дом как свой. И, соответственно, продавать в нем квартиры. При этом ИСК «А» делает вид, что этой рекламы не замечает. После успешно проданной большей части квартир инвестиционно-строительная компания «Б» сворачивается и спокойно исчезает в неизвестном направлении. С вашими деньгами. В большинстве своем – взятыми в кредит в банке, вступившем в сговор с мошенниками.

Схема 2: ИСК начинает строительство жилого дома, имея для этого все необходимые документы. Начинается продажа квартир. Но в договоре, который инвестор заключает с ИСК, отсутствует пункт, который предусматривает ответственность компании за несвоевременное окончание строительства данного дома. После успешной продажи всех или большей части квартир в этом доме, строительство его притормаживается. А все ресурсы (строители, техника и пр.) посылаются на закладку нового дома на другой строительной площадке. И снова ведется работа по той же схеме. Таким образом, ИСК деньги получила, а строительство может затянуться на несколько десятков лет.

Одним из основных моментов в реализации таких схем является грамотная организация схемы расчета инвесторов с ИСК. Расчет может быть осуществлен, например, так: инвестор оплачивает каждый платеж на собственный текущий счет, открытый в банке «Б», а ИСК списывает эти деньги с указанного счета по собственной инициативе. То есть – никакой отчетности и никаких налогов!

А по действующему законодательству поручение проведения финансовых операций (в данном случае это распоряжение счетом) не финансовой организации является противозаконным. И договор, в котором принимается такая форма оплаты, легко может быть признан недействительным.

Выводы делайте сами. Что для вас лучше – поручить специалисту поиск квартиры, проверку надежности ИСК (и проверку необходимых для проведения строительства документов и разрешений) и приемлемость условий договора? Или сэкономить на комиссионных и на свой страх и риск покупать квартиру по привлекательной цене у «вчера созданной» компании?

Брокер

Брокер может собрать информацию, подумать и вовремя предупредить о возможных рисках. И все равно: надеется нужно только на себя, потому что брокер – всего лишь посредник, который никакой ответственности при заключении договора не несет. Он практически вообще не несет ответственности ни за что. Все равно все необходимые документы нужно оформлять лично.

«Недавно купили с мужем квартиру в кредит. Были вынуждены сотрудничать с агентством по недвижимости, так как представители этого агентства были со стороны продавца (увы!)… Так вот, так сказать, крик души и предостережение. Никогда не работайте с агентством «Гостинный Двор», офис на Круглоуниверситетской… люди непорядочные и подлые, пытаются кинуть при любой возможности, говорят одно, подписывают другое, а делают третье… Будьте осторожны!»

Справка «УК»: агентство недвижимости «Гостинный Двор» (ЗАО; ОКПО 3121141), адрес: ул. Круглоуниверситетская, 4, офис 4А. Обслуживается банком «Финансы и Кредит». Директор – Демин Василий Степанович. Одним из соучредителей компании является Министерство транспорта и связи. Все остальные – физические лица (полный перечень учредителей будет опубликован в ближайшее время).

«То же самое могу сказать про харьковский «Аверс»: цель агентов – только нажиться. В 2001 купил квартиру в новострое по переулку Снегиревский, 7-а, основателями которого оказались мошенники. За что я заплатил свои 5% – за то что мне всучили квартиру мошенников? Теперь ни квартиры, ни денег. Какую работу проделали агенты и эксперты по проверке надёжности фирмы, продающей квартиры? Агенты не думают о своих клиентах – для них покупатели – средство нажиться и урвать свой кусок… Я такой – не один (несколько «двойников» на одну и туже квартиру). Сейчас в Киевском суде Харькова проходит слушание дела над Ивановым Борисом Владимировичем, директором «Укринвестстроя», с которым я лично (как и все остальные) заключал договор. Как выяснилось, такой дом у «Укринвестстроя» – не один. Есть еще на улице Краснодарской: с кучей дольщиков-«двойников» на одни и те же квартиры».

Правовой произвол в отношении инвесторов

У большинства украинских инвестиционно-строительных компаний инвестиционные договора и схемы расчетов с клиентами-покупателями жилья вообще не соответствуют законодательству. Например, тому же выше упомянутому Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и доверительном управлении имуществом при привлечении инвестиций в строительство жилья».

Характерный пример. Вместо прямой продажи квадратных метров инвестиционная компания предлагает купить некие облигации. Средства от продажи которых должны быть направлены на строительство объекта недвижимости, интересующего клиента. Но поскольку держатель облигаций (покупатель жилплощади) не является заказчиком строительных работ, он не наделен весьма важными потребительскими правами, предусмотренными Гражданским кодексом и Законом «О защите прав потребителей». То есть, не имеет права на бесплатное исправление недостатков в разумный срок (ст.852 ГК Украины), а также на возмещение своих расходов на исправление недостатков, или соответствующего уменьшения платы за работу.

Но самое важное: он лишен права требовать расторжения договора и возмещения убытков. В соответствии со ст.849 ГК Украины, заказчик во время выполнения работы вправе отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не начал работу. Или выполняет ее настолько медленно, что окончание ее в срок становится явно невозможным. В данном случае такими правами наделен только эмитент облигаций. А значит, все риски несет держатель облигаций как конечный потребитель. Согласно ст.851 ГК Украины, подрядчик имеет право не начинать работу, а начатую работу остановить, если заказчик (строительно-инвестиционная компания) не предоставил материалы, оборудование и т.д., тем самым, сделав невозможным выполнение договора подрядчиком.

Как правило, в подобных договорах не предусматривается пункт об инвестировании средств от продажи облигаций в счет строительства и порядке его финансирования строительно-инвестиционной компанией. Исходя из этого, остается открытым вопрос возникновения права на целевой объект у эмитента облигаций. Говоря проще, строительно-инвестиционная компания – юридически – сама прав на построенный дом не имеет…

Таким образом, между покупателем и жильем – две настораживающих «прокладки»: инвесткомпания и облигации.

Само же использование инвесткомпанией облигаций в деле инвестирования строительства жилья заслуживает особого внимания. Несмотря на то, что выпуск любых облигаций зарегистрирован в установленном порядке Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Риск покупателя жилья будет оправдан только в том случае, если есть гарантии погашения облигаций. То есть по окончании срока обращения ценных бумаг, или даже досрочно, покупатель может предъявить их к погашению, и в качестве расчета получить заветную жилплощадь. Но, как правило, в договоре инвесткомпания закладывает две даты: введения объекта в эксплуатацию и срок обращения облигаций. При этом, по условиям договора, предъявление к погашению возможно только после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Однако, любое продление сроков сдачи не по вине продавца отнесено к форс-мажорным обстоятельствам (очень удобная формулировка, позволяющая избежать ответственности продавцу). А погашение облигаций напрямую зависит от сдачи объекта.

Но самый интересный момент – момент принятия объекта (квартиры) в собственность покупателем. Покупатель, как правило, обязан на протяжении определенного времени с момента обратного поступления на счет продавца пакета ценных бумаг покупателя принять объект в собственность – путем подписания соответственного акта приема-передачи объекта – согласно договору. В случае, если в установленный срок покупатель не подписывает акт приема-передачи объекта (квартиры), договор считается прекращенным по вине покупателя с взысканием с оного штрафных санкций в установленном размере от уже уплаченной денежной суммы. В случае принятия объекта в эксплуатацию до даты погашения облигаций продавец обязан уведомить владельцев ценных бумаг о принятии объекта в эксплуатацию, и о досрочном предъявлении облигаций на погашение. В течение этого времени держатель облигаций остается без ничего: акции перечислил, квартиру по акту ему еще не передали… По сути, покупатель зависит от осведомленности о вводе в эксплуатацию строящегося дома.

Затягивание строительства – повседневная практика

Один из участников форума по недвижимости пишет: «Предложили мне купить квартиру в еще не построенном доме на Оболонском проспекте (строит «Инжпромбудсервис»). Видел участок: вырыта яма, время от времени работают два экскаватора, в общем все неторопливо, а обещают построить к концу 2007 года. Стоит ли доверять этой строительной организации? Они раньше что-то строили, если да, то в срок ли? Какое качество построек, если они есть? Какие отзывы?» – «Информации практически нет. Фирма зарегистрирована в Фастове, а офис находится в квартире на улице Красноармейской, 118…»

Справка «УК»: ООО «Инжпромбудсервис» (ОКПО 13716094); юрадрес: Киевская область, Фастов, «промзона завокзалья» (дословно – «УК»). Директор – Величко Николай Александрович. Учредители фирмы – жители Киева, Фастова и Белой Церкви.

Затягивая на долгие месяцы (и годы) строительство, большинство строительно-инвестиционных компаний не выходит за рамками закона. Зато беспроцентно кредитуются за счет инвесторов строительства – доверившихся покупателей жилья. Схема такова: заключаются договора на условиях, выгодных только самой строительно-инвестиционной компании; собираются деньги и затягивается строительство под любыми предлогами: например, обещают начать рыть котлован «сегодня», «вчера» или «завтра» – «стопудово». Это при том, что договора с подрядчиками еще нет – до сегодняшнего дня. Инвесторы, утомленные, устают ждать, и расторгают договор. И платят фирме – застройщику-инвестору – компенсацию. А фирма тут же «сбагривает» квартиры другим, таким же обманутым, но же уже дороже (но по цене все равно меньшей, чем остальные компании). Самое обидное (повторимся), что эта деятельность абсолютно законна, что продлевать строительство можно до бесконечности, и при этом находить абсолютно легальные предлоги.

Признаки, которые указывают на «пирамиду» – то, что «миграции» квартир от одного владельца к другому происходят довольно часто (при нормальной ситуации такого быть не может). Верный симптом: если у такой фирмы дотошно интересоваться по поводу гарантий срока сдачи жилья, сначала вам попытаются пустить пыль в глаза, а затем просто укажут на то, как много желающих занять ваше место.

Поэтому, всегда интересуйтесь, когда зарегистрирован в органах исполнительной власти застройщик. Когда он получил лицензию на строительство. Если пол года, год назад – вряд ли целесообразно обращаться к его услугам. Эта фирма – без репутации; вероятность «кидка» клиентов чрезвычайно высока. Как правило, такие «молодые» фирмы, чтобы привлечь клиентов, существенно – до 20% – занижают цены на строящиеся квартиры. Цель – в короткий промежуток времени собрать как можно больше средств с инвесторов. Например, ООО «БМУ Хімбуд», застройщик по адресу Киев, ул. Строителей, 18-а, зарегистрирован в ноябре 2004 года.

Кроме того, «общалки» сайтов, специализирующихся на недвижимости, переполнены вопросами читателей: «Развод» или не «развод»? Ответ на этот вопрос может дать лишь опытный риэлтер, авторитету которого вы доверяете.

P.S. В дальнейших публикациях «УК» затронет непосредственно деятельность конкретных киевских строительных «кидал». Надеемся, что хоть таким образом наши читатели смогут уберечься от мошенников.

Владислав Левченко, специально для «УК»

Продолжение следует…